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A construção pelo sistema de condomínio fechado é uma construção a preço de custo, fiscalizada pelos condôminos a qualquer hora, em qualquer circunstância. A construtora elabora um projeto do empreendimento, faz o orçamento total da obra, e as pessoas interessadas formalizam a sua adesão ao grupo de condôminos mediante o pagamento de uma taxa.

Esse grupo será responsável pelo fornecimento do capital necessário para todos os custos gerados pelo empreendimento, até a sua conclusão e entrega formal, incluindo não apenas os custos de construção, mas também impostos, taxas, emolumentos, despesas legais, etc.

A modalidade está submetida à rígida disciplina da lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Cabe à construtora a responsabilidade técnica pela condução da obra e pela gerência de todas as atividades administrativas, que serão remuneradas pela cobrança de um percentual de 20% sobre os valores do custo previsto.

Esse percentual já está incluído no orçamento da obra, e todas as despesas podem ser apreciadas, a qualquer tempo, através de prestações de contas elaboradas mensalmente para acompanhamento dos condôminos, que elegem uma comissão de representantes para este fim.
A transparência de todo o processo ajuda a evitar desperdícios, tornando o custo do imóvel ainda mais atraente para o morador ou investidor face aos preços de mercado, que costumam ser de 20 a 30% mais altos, de acordo com a localização.

A comissão presente teve o início da sua atuação em Janeiro de 2015, com integrantes expêrientes no seguimento da CONSTRUÇÃO CIVIL, mesmo com uma história ainda recente, já conseguiu conquistar patamares de respeito e credibilidade não só pela qualidade dos serviços prestados, mas também por fatores que vão além das expectativas que rege a construção em condomínio fechado.

A sua composição

consiste no fato de que toda responsabilidade do custeio da obra é dos adquirentes, que desta forma exercem ingerência direta sobre todo andamento dela. Assim, não há interferência de capital empresarial ou risco de problemas econômicos que por ventura possa vir atravessar o incorporador ou construtor além de que em períodos de instabilidade econômica torna-se mais maleável às tendências de recessão.
Via de regra, por este regime de incorporação, a obra estará completamente quitada na sua conclusão, entretanto, não é proibido ao incorporador ou construtor financiar parte dos custos aos adquirentes que, concluída a incorporação, ficaram ainda devendo parcelas referentes à obra. Procedimentos
A elaboração, desenvolvimento e conclusão de uma incorporação pelo regime de administração ou preço de custo observa os seguintes procedimentos conforme a Lei de Condomínios e Incorporações:
Responsabilidade do incorporador A apresentação do orçamento da obra feito segundo normas específicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) onde determina que os valores dos mesmos deverão utilizar como referência os custos unitários (CUB) fornecidos pelos Sindicatos da Construção Civil, além do cronograma físico-financeiro, projeto arquitetônico, especificação de áreas através de planilhas, memorial descritivo para fins de especificação do material utilizado em cada etapa da obra e previsão dos prazos de execução geral e de cada etapa da obra bem como suas respectivas necessidades financeiras. Assembléia geral
Tão logo haja interessados, deverá ser convocada uma Assembléia Geral, antes do início da obra, para que sejam ratificados o orçamento e o cronograma de custeio, propostos pelo incorporador. Esta assembléia poderá modificar quaisquer itens da incorporação para fins de adaptação à realidade, caso haja razões para tanto. Também nesta Assembléia Geral é eleita uma Comissão de Representantes, que terá sua comprovação efetiva com o registro da ata no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Constitução do condomínio Este registro servirá também para que o Condomínio possa ser cadastrado junto ao Ministério da Fazenda e receba inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica), desta forma, poderá ser aberto uma conta bancária, em nome do condomínio de obra, onde circulará todo capital referente ao custeio, e será movimentada por ente determinado pela Comissão de Representantes. Esta conta bancária será especificamente para este fim e esta obra, jamais podendo confundir-se com contas bancárias pessoais do incorporador ou do construtor ou de outras obras. No decorrer da obra, toda documentação fiscal referente a ela deverá ser emitida em nome do condomínio de obra e deve destacar também o número da inscrição no CNPJ. Venda de unidades
As transferências de unidades ocorridas durante a obra deverão trazer em seus respectivos instrumentos a consignação do valor do orçamento mais atualizado bem como das quotas de custeio, também atualizadas, que ficaram sub-rogadas ao adquirente.

Notificação de reajustes

No caso de qualquer reajuste em decorrência de atualização de custos, a lei determina que os adquirentes sejam notificados num prazo mínimo de 45 dias de antecedência ao pagamento dos novos valores.
As quotas de custeio serão distintas conforme a proporcionalidade de cada unidade no conjunto da obra, podendo variar conforme a área de cada uma delas, não cabendo distinções mercadológicas como andar ou posição.

Financiamentos
Como já citado anteriormente, não é proibido ao incorporador ou construtor neste regime de incorporação financiar parte do custo da obra ao adquirente. Neste caso para se chegar ao valor custeado deve-se deduzir do custo global da obra a quantia já paga pelo adquirente, respeitando a proporcionalidade de sua unidade.
A quitação deste resíduo deverá respeitar o seguinte ordenamento previsto na Lei de Condomínios e Incorporações:
a) as parcelas poderão ser reajustadas monetariamente e acrescidas de juros;
b) as parcelas deverão ser de igual valor;
c) é proibida a correção de parcelas intermediárias, caso haja, tampouco do saldo devedor a elas correspondente, excluí-se aí as parcelas destinadas à entrega de chaves desde que não seja superior a 10% (dez por cento) do valor original financiado; d) o saldo devedor e as parcelas somente poderão ser corrigidos em prazos superiores há seis meses devendo o contrato indicar o índice de reajuste e as condicionantes; e) antes de 60 (sessenta) dias do término do mês da correção não poderá vigorar qualquer reajuste.

Inadimplência Em caso de inadimplência, tanto das quotas de custeio quanto das parcelas financiadas pelo incorporador ou construtor, respeitam-se os seguintes prazos para fins de rescisão de contrato: a) 90 (noventa) dias de atraso no Pagamento de qualquer parcela contratual ou; b) três parcelas sucessivas mensais.

É assegurada ao inadimplente a quitação dos valores devidos dentro do prazo previsto no item a ou em até 90 (noventa dias) do vencimento da primeira não paga no caso de parcelas sucessivas mensais.
Não havendo quitação do débito por parte do adquirente, o contrato será rescindido conforme o que prevê o art. 63 da L. C. I. ou seja, o devedor é notificado a pagar seu débito em dez dias sob pena de seus direitos na incorporação serem leiloados.

RESUMO

Cabe ressaltar que mesmo quando a inadimplência for oriunda de financiamento adquirido junto ao incorporador ou construtor, o fato gerador é uma incorporação no regime de preço de custo, assim, será aplicado o que a lei específica deste tema prevê para o caso.